在纽约州购房一定要知道的房产过户流程

近年来，越来越多的中国客户会进行房产的购置，美国的房地产市场也由于发展较为成熟稳定，受到了很多人的青睐。在美国，房地产法属于州法，美国50个州的房地产法都有着或多或少的差异。由于中国客户对于美国各州购房的不了解，很容易掉进各种“陷阱”。这篇文章会向大家详细介绍在纽约购房的基本流程，让大家购房过程更加顺利、少走弯路。

在纽约购房一般来说可以分为：现金购房和贷款购房。相比较而言，现金购房比贷款购房所需流程简单，时间花费少。下面我们就为大家分别介绍这两种购房的流程：

现金购房流程：

1.设立美国银行账户并准备充足的资金

现金购房最重要的一点就是您购房所需的资金是否已经准备到位。海外买家持有效签证来到纽约，可以到当地银行了解开户手续，以后接收汇款以及后续的支付房款都需要用到这个账户，这点非常重要。由于中国有外汇管制，每人每年限购5万美元，请在购房前确保自己的美金都已就绪，余额充足。

2.寻找合适房源

在纽约买房一般都需要房产经纪人。 纽约有很多资深的房产经纪人，他们可以根据您的具体要求，例如地区，价格，房型等，为您筛选符合您要求的房屋进行挑选。在确定具体房源之后，房产经纪人会带您实地看房，并详细的向您介绍房子本身的优缺点，周围的社区环境，当地的税费及管理费等与房屋相关的重要问题，也会回答您所有房屋相关的问题。当您有意购买后，房产经纪人会帮您初拟一份意向合同，把您的出价（Offer Price）发给卖方，同时还需要提供银行的月结单monthly bank statement等文件作为资金能力证明。

3.聘请律师

在纽约州购房，您需要聘用一位律师作为您的法律代理人帮您处理后续的房屋合同以及后续的过户流程，您需要和您的律师商定相应的流程和具体的律师费用。

4.验房

买卖双方达成共识后，可以联系专业的验屋人员，在卖方允许的日期里，帮您实地测试房屋的各项指标，为您的出具一份房屋实地考察报告。

签署合同
验屋结果无争议后，双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同条款均无异议后，买卖双方正式签订购房协议（Purchasing of Agreement） 并付第一笔定金，通常为全部款项的10%。定金会存入卖方律师的托管账户（Escrow Account）内。如果买家无正当理由终止合同，将会失去这笔定金。对于新楼盘，合同还可能会要求付第二次定金，请注意具体时间要求。剩余的余款需要在房屋成交日支付。

6.产权调查

合同正式生效后，买方律师会立即帮您委托产权公司对房屋进行产权调查（Title Search），调查房屋的贷款情况，付税情况，房契资料，及有没有未解决的法律纠纷等。至此还需要缴纳产权调查费。时间大概需要2至4周。

7.过户前再次验房及购买产权保险

在过户前的48小时内，经纪人会再次带买方或替买方检查房屋是否完好，以确定没有额外的损害发生，此外买家需购买产权保险（Title Insurance）以防过户以后房屋出现任何问题。

8.房屋过户（Closing）

过户当天，买卖双方及其律师会当面交接手续，这些手续一般会在卖方律师办公室办理。在这一天，买家需要准备好有效身份证件及现金支票，并付清所有的房款以及各种手续费。

9.过户之后

买家会拿到钥匙，并在1至3周内收到地契原件。过户之后，买家需要及时联系水、电、煤气公司以及更改相关信息及账户。

贷款购房流程：

贷款购房的流程和现金购房的流程基本上是一样的，在这里就不再重复。由于贷款购房中会涉及银行或贷款机构，以下是贷款购房时额外的流程：

签订意向书后，需要向卖家承递银行的贷款预批信，用来证明自己的资金能力。
合同生效后，应立即开始银行贷款审批程序，从而帮助买家锁定合适的利率，通常可以锁定40-60天。审批成功后将获得贷款书（Firm Commitment），这个过程一般需要4至6周。
过户成交时，一般在银行律师指定的地点进行交接。
贷款流程中，需要交很多额外的费用，包括：申请费、信用审核费、银行律师费、房屋评估费、贷款税等。总的来说，纽约购房过户手续费在2-3%左右，曼哈顿的新楼盘一般在5%左右。

综合上述，如果您有充足的美元现金，现金购房对您来说可能是更简便的选择。如果需要贷款购房，则需要给贷款手续留出充足时间。我们拥有专业的房产律师以及丰富的房地产成交经验，无论您是现金购房还是贷款购房，都能够帮助您顺利完成整个购房过程。